Begroting 2021

Paragrafen

Grondbeleid

Landelijk en regionaal
In de paragraaf grondbeleid van de jaarrekening 2019 wezen wij u op de situatie op de landelijke koopwoningmarkt. 2019 heeft vooral in het teken gestaan van de stikstofproblematiek, PFAS en de druk op de woningmarkt en nieuwbouwproductie. In 2020 is er een compleet nieuwe situatie ontstaan met de uitbraak van het coronavirus.
Het is op dit moment nog lastig om te voorspellen welk effect dit zal hebben op de gebiedsontwikkelingsprojecten binnen de gemeente ‘s-Hertogenbosch. Een belangrijke vraag is hoe bedrijven, woonconsumenten, ontwikkelaars, beleggers, overheden en woningcorporaties op deze crisis reageren, en welke gevolgen dit heeft voor de praktijk van gebiedsontwikkeling en het grondbedrijf. Duidelijk is wel dat de economische neergang fors zal zijn. Een belangrijke factor is tijd. Als de maatregelen op korte termijn kunnen worden versoepeld dan kan de economie zich misschien weer snel herpakken. Als de maatregelen veel langer gaan duren dan is forse economische schade en een recessie onvermijdelijk.

Wat de woningmarkt betreft zijn in het eerste kwartaal van 2020 de effecten van de coronacrisis nog nauwelijks terug te zien in de cijfers en is er nog steeds sprake van een hoge druk op de woningmarkt, zowel in de bestaande voorraad als in de nieuwbouw. Huishoudens met concrete aankoopplannen zetten deze voorlopig gewoon door. Dat beeld wordt ook bevestigd door de NVB, die de cijfers voor de verkoop van nieuwbouwwoningen bijhoudt. Ongewis is nog het effect van het sterk gedaalde consumentenvertrouwen. Dit is normaliter van grote invloed op de woningmarkt. Volgens het CBS is het vertrouwen van consumenten in april nog nooit zo sterk gedaald. Verwacht mag worden dat, als een snel herstel uitblijft, dit effect gaat hebben op de woningmarkt. Ook zijn nog effecten te verwachten van strengere hypotheekeisen bij banken (als gevolg van grotere inkomensonzekerheid).
In tegenstelling tot de woningmarkt voelt de commerciële vastgoedmarkt meer direct de gevolgen van de coronacrisis. Met name voor winkels geldt dat veranderingen die er al aan zaten te komen nu in een stroomversnelling komen. We kopen nu veel meer online ten koste van fysieke winkels in de straat.
Voor bedrijventerreinen is de verwachting dat er een dip zal volgen in transacties, gronduitgifte en aanvragen voor verbouwing. De overheid komt bedrijven volop tegemoet maar ze blijven in onzekerheid over de vraag en afzet van hun producten en bijvoorbeeld ook over hun personeel (vertrek arbeidsmigranten). Om die reden schuiven bedrijven investeringen in uitbreiding of verplaatsing door in de tijd.

Lokaal
Ondanks de corona-maatregelen lijkt de bouw vooralsnog door te gaan. Er zijn wel signalen over verminderde personele bezetting en problemen met de levering van bouwmaterialen uit het buitenland.
Hoewel de signalen nu nog niet leiden tot een neerwaartse bijstelling van de woningproductie in 2020 en 2021, blijft deze wel sterk afhankelijk van het verdere verloop van de coronacrisis.
In onze grondexploitaties hebben de stijgende woningprijzen de afgelopen jaren een positief effect gehad op de resultaten. Dit komt omdat de daarvan afgeleide grondprijzen mee stijgen. Door de coronacrisis is de toekomst onzeker wat de grondprijzen zullen gaan doen. Het risico bestaat dat de sterke prijsstijgingen nu, in de toekomst leiden tot stevige prijsdalingen bij het omslaan van de markt. Hiermee moet rekening worden gehouden in de beoordeling van de financiële positie van het grondbedrijf.

De markt voor bedrijfsterreinen en kantoren heeft zich de afgelopen jaren gunstig ontwikkeld.
In ’s-Hertogenbosch is er sprake van een lage leegstand van kantoren en bedrijfshuisvesting.
Dit is onder andere te danken aan de transformatie van langdurig leegstaande panden naar met name woningen. Tegelijkertijd zien we dat de vraag naar kantoorruimte is aangetrokken. Hierdoor dreigt in bepaalde segmenten een zekere krapte te ontstaan. Dit geldt met name voor locaties nabij station en binnenstad.
In totaal hebben we in onze grondexploitaties nog circa 58 hectare grond voor bedrijventerreinen beschikbaar, waarvan circa 34 hectare direct uitgeefbaar is. Dat wil zeggen dat de grond bouwrijp is en de ruimtelijke procedure is doorlopen. Voor de deze bedrijfsgrond lopen bij een behoorlijk aantal bedrijven betaalde reserveringen. In onze grondexploitaties gaan wij er modelmatig vanuit dat wij jaarlijks gemiddeld 1,5 hectare bedrijfsterreinen afzetten plus eens in de drie jaar een “grote vis” van 3 hectare. In 2019 is er circa 4 hectare bedrijventerrein uitgegeven. Voor 2020 zijn we op basis van het 1e kwartaal en ondanks de coronacrisis nog steeds optimistisch over de uitgifte van bedrijfskavels. In 2020 is onder meer de afzet gepland van 3,4 hectare voor de nieuwbouw van WeenerXL op de Rietvelden. Voor de jaren 2021 en verder bestaat er veel onzekerheid over het uitgifteniveau.

Naast het actueel aanbod van het grondbedrijf op de reeds in ontwikkeling zijnde bedrijventerreinen, wordt hard gewerkt aan het beschikbaar krijgen van bedrijventerrein Heesch West. Met dit bedrijventerrein wordt ingespeeld op huisvestingsbehoefte van (zeer) grootschalige logistiek, grote kavels voor innovatieve bouwbedrijven en bedrijven die zich specifiek richten op circulaire economie en (duurzame) energie. Daarnaast biedt het terrein ruimte voor regionale verplaatsers. In de eerste fase wordt op deze locatie 50 hectare bedrijventerrein beschikbaar gesteld.

Deze pagina is gebouwd op 10/07/2020 10:03:24 met de export van 10/07/2020 09:52:43