Begroting 2021

Paragrafen

Grondbeleid

Inleiding
In dit deel wordt ingegaan op de ontwikkelingen van het grondbedrijf, resulterend in de prognose van de financiële positie van het grondbedrijf, en meer specifiek de verwachte uitgaven en inkomsten voor het begrotingsjaar 2021.
Nadat de uitgangspunten zijn toegelicht worden vervolgens de resultaten en ontwikkelingen van de grondexploitatieresultaten en reserves uiteengezet.

Uitgangspunten
Indeling complexen binnen het grondbedrijf
Binnen het grondbedrijf is er in beginsel een vierdeling als het gaat om de indeling van de verschillende projecten en initiatieven:

  • Bouwgronden in Exploitatie (BIE)
    Dit zijn gronden die het grondbedrijf actief transformeert naar bouwgrond. Uw raad heeft hiervoor een grondexploitatiecomplex (ruimtelijk plan) met een grondexploitatiebegroting vastgesteld. Voor de ramingen voor het begrotingsjaar 2021 is gebruik gemaakt van de “Financiële Positie van het Grondbedrijf (FPG) 2020”.
  • Overige gronden en panden
    Dit gaat om gronden die niet of nog niet in ontwikkeling worden gebracht. Dit bezit wordt jaarlijks beheerd.
  • Kostenverhaalsprojecten
    Hierbij gaat het om kosten die de gemeente in rekening brengt bij particuliere ontwikkelingen. Hier gaat het om faciliterend grondbeleid. De gemeente heeft hier geen eigendom.
  • Voorbereidingskredieten
    Voor een aantal locaties die aangewezen zijn als ontwikkellocatie worden momenteel studies verricht en plannen voorbereid. De verwachtring is dat deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.   

Parameters

  • Kostenstijging

Kijkend naar het verleden, dan komt het gemiddelde langjarig kostenstijgingspercentage voor grond-, weg- en waterbouw uit op circa 1,5%. Ook voor de toekomst zijn de verwachtingen dat en de gemiddelde indicies in de buurt van 2% uitkomen.
Gelet op het vorenstaande en de onzekerheid in de ontwikkeling van de diverse indices, is in de gemeentelijke grondexploitaties uitgegaan van een gemiddelde index van 2% als kostenstijging voor de komende tien jaar.  

  • Opbrengstenstijging

De grondprijzen die in de grondexploitaties zijn opgenomen zijn actueel en marktconform.
Gelet op de huidige ontwikkelingen op de woning- en vastgoedmarkt, wordt mede uit voorzichtigheid geen rekening gehouden met een toekomstige opbrengststijging van de bouwgrond.

  • Rente

De grondexploitaties van de gemeente ‘s-Hertogenbosch zijn doorgerekend met een toekomstige rentepercentage van 0,53%.
De disconteringsvoet, ofwel de rente waarmee het exploitatieresultaat op eindwaarde naar de waarde per heden wordt gebracht (=startwaarde), is conform de landelijke BBV regelgeving op 2,0% gesteld.

Looptijd
Om risico’s die samenhangen met een zeer lange looptijd te beperken, is het uitgangspunt dat de looptijd van een grondexploitatie in beginsel maximaal 10 jaar bedraagt. Gemotiveerd kan hiervan worden afgeweken. Van de gemeentelijke BIE’s hebben Empel Zuid / Rosmalense plas, De Brand en Treurenburg de langste resterende looptijd, namelijk tot eind 2029.

Programma
De gezamenlijke grondexploitaties (BIE’s en kostenverhaalsprojecten) voorzien in de uitgifte van gronden voor woningen, bedrijven en overige functies.
In onderstaande overzichten is te zien wat de programmering is van de uitgifte van bouwterreinen
bedoeld voor woningbouw respectievelijk bedrijventerreinen. In deze prognose is nog geen rekening gehouden met de effecten van de coronacrisis.

Prognose uitgifte gemeentelijke woningbouwkavels
In totaal voorzien de huidige gemeentelijke grondexploitaties in de bouw van ruim 2.500 woningen, waarvan circa 31% in de sociale sector. In onderstaande tabel en grafiek is de verwachte uitgifte over de jaren weergegeven. Het betreft de uitgifte van bouwgrond, de oplevering van de woningen is gemiddeld één jaar later.
Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier de woningaantallen in de huidige gemeentelijke grondexploitaties betreft. De toevoeging van nieuwe locaties zoals noordoosthoek De Groote Wielen, Herpenseweide (Weener XXL), vrijkomende schoollocaties, de Bossche Stadsdelta, etc. zijn hierin nog niet opgenomen. Ook de particuliere initiatieven (kostenverhaalsprojecten) maken hier geen onderdeel van uit.

2020

2021

2022

2023

>2024

Totaal

Sociale huur en koop

94

197

234

87

162

775

Middeldure en beleggers huur

12

90

149

13

25

290

Vrije sector koop

245

472

355

107

263

1.442

Totaal

351

759

739

208

450

2.507

Prognose uitgifte bedrijventerreinen (periode 2020 t/m 2023)
In totaal hebben we in onze grondexploitaties een voorraad van 58 hectare grond voor bedrijventerreinen. Voor de uitgifte van de bedrijventerreinen is voor de korte termijn uitgegaan van de verwachte uitgifte op basis van reserveringsovereenkomsten en lopende gesprekken met marktpartijen. Voor de periode na 2022 is uitgegaan van een gemiddelde van 1,5 per jaar en één keer in de drie jaar een “grote vis” van 3,0 ha.
De verwachte uitgifte aan bedrijventerreinen ziet er op basis van deze uitgangspunten er voor de komende jaren als volgt uit.

Bouwgronden in Exploitatie (gemeentelijke grondexploitaties, ofwel BIE’s)

Resultaat BIE’s
Per 1-1-2020 kende het grondbedrijf in totaal 25 BIE’s.
In de jaarrekening 2019 zijn de afzonderlijke grondexploitaties opgenomen en zijn de (eind)resultaten van de gezamenlijke grondexploitaties vermeld, waarbij een onderscheid is gemaakt tussen grondexploitaties met een verwacht positief en een verwacht negatief eindresultaat. Kortheidshalve wordt verwezen naar de bijlage behorend bij de paragraaf grondbeleid in de Jaarrekening 2019.
De grondexploitaties met een verwacht positief resultaat hebben een gezamenlijk geprognosticeerd resultaat van € 24,99 miljoen op eindwaarde. Dit bedrag zal in de loop der jaren via tussentijdse winstneming ten gunste van de algemene reserve grondbedrijf worden gebracht.
De grondexploitaties met een verwacht negatief exploitatieresultaat, laten een totaal exploitatietekort van € 33,08 miljoen (op startwaarde) zien. Hiervoor is reeds een verliesvoorziening getroffen. Jaarlijks wordt de hoogte van de verliesvoorziening afgestemd op het dan berekende exploitatietekort.
In het bovenstaande resultaat zijn de effecten van de coronacrisis nog niet verwerkt. De kosten en opbrengsten en risico-inschattingen zullen door de coronacrisis wijzigen. Dit kan betekenen dat er komende jaren minder tussentijdse winsten kunnen worden genomen en dat getroffen verliesvoorzieningen voor projecten kunnen oplopen.

Te openen en af te sluiten complexen
In 2020 worden naar verwachting hieraan toegevoegd: Bruggen 36, KPN-locatie, Noordoosthoek DGW, Gaasterland 10, Jan Olieslagerstraat 3,  Klokkenlaan 2, Chopinstraat 10 en Henri Bayenstraat 3.
In 2021 wordt naar verwachting de grondexploitatie voor Knooppunt De Vliert, Seringenstraat 2 en MK53 geopend.

Omdat ook projecten worden afgerond, kunnen naar verwachting de complexen Jan Sluyterstraat, Bokhoven, Rietveld Middenterrein en Empel Zuid in 2020 afgesloten worden.
Voor 2021 staan Maaspoort ( Fase 1 t/m 5),  Empel-Noord, Mozartsingel 3 en Zwartbroekweg 420 gepland om afgesloten te worden.

Kosten en opbrengsten 2021
Voor 2021 wordt binnen de gezamenlijke grondexploitaties aan uitgaven een bedrag van € 20,4 miljoen voorzien. Dit is vooral toe te schrijven aan de kosten die in de grondexploitaties gemaakt worden voor het bouw- en woonrijp maken van de bouwterreinen.
Aan inkomsten (grondverkopen) is een bedrag voorzien van € 24,3 miljoen. De verwachte uitgifte aan bouwgrond voor woningen en bedrijven (zie paragraaf 3.2) ligt hieraan ten grondslag.

Winstneming
Tussentijdse winstneming is in twee gevallen aan de orde:
De BBV schrijft voor dat in sommige situaties, eerder dan bij het afsluiten van grondexploitaties, tussentijds winst genomen moet worden. Indien met voldoende zekerheid vaststaat dat er sprake is van een positief resultaat ofwel winst, moet deze worden genomen. Hierbij wordt ook rekening gehouden met de risico’s die specifiek samenhangen met de nog te realiseren kosten en opbrengsten van de individuele grondexploitaties.
Ten tijde van het opstellen van de FPG 2020 was de verwachting dat in 2021 € 3,6 miljoen aan winst genomen kan worden (tussentijdse winstneming en winstneming bij het afsluiten van complexen). Vanwege de gevolgen van met name de coronacrisis en de daardoor sterk gewijzigde omstandigheden is het nog onzeker of deze winst daadwerkelijk gerealiseerd gaat worden.
Als binnen een grondexploitatie met een verwacht positief eindresultaat grond wordt verkocht dan draagt het project bij aan de reserve grote werken. Voor 2021 wordt een afdracht aan de reserve van € 0,8 miljoen verwacht als gevolg van grondverkopen (gemeentelijke grondexploitaties en particuliere initiatieven). Ook voor deze afdracht geldt dat deze onzeker is als gevolg van de coronacrisis.  

Resultaat af te sluiten projecten
Volgens verwachting worden per 31-12-2021 de complexen Maaspoort ( Fase 1 t/m 5),  Empel-Noord, Mozartsingel 3 en Zwartbroekwegl 420 afgesloten. Het verwachte positief resultaat van € 0,85 miljoen wordt ten guste van de algemene reserve grondbedrijf gebracht. Overigens maakt deze winstneming bij het afsluiten van de complexen onderdeel uit van de hiervoor onder a genoemde € 3,6 miljoen.

Getroffen verliesvoorziening BIE’s
Als we op een BIE een tekort verwachten, dan treffen wij direct een voorziening ter grootte van het verwachte tekort. Jaarlijks wordt de hoogte van de voorziening aangepast aan het dan gecalculeerde tekort van de betreffende grondexploitaties.
Vooralsnog verwachten wij dat de voorziening per 31-12-2021 verhoogd moet worden met een bedrag van € 0,6 miljoen. Hierin zijn de effecten van de coronacrisis nog niet verwerkt.

Heesch West
Los van de voorzieningen op de BIE’s kennen we ook een op zichzelf staande voorziening Heesch West. Deze is gevormd ter afdekking van het aandeel van onze gemeente in het verwachte verlies bij de Gemeenschappelijke Regeling (GR) Heesch West. Dit verlies is bepaald op basis van de voorlopige grondexploitatie van deze ontwikkeling. Deze grondexploitatie is in 2020 geactualiseerd en sluit nog steeds met een exploitatietekort van € 43,7 miljoen. Voor de gemeente ’s-Hertogenbosch blijft de voorziening derhalve gehandhaafd op een niveau van € 25,3 miljoen (aandeel in Heesch West bedraagt 58%).
Naar verwachting wordt het bestemmingsplan in 2021 aan de betreffende gemeenteraden ter vaststelling aangeboden. Alsdan gaan de gronden, historische kosten en de getroffen verliesvoorziening over naar de GR Heesch West, die vanaf dat moment verantwoordelijk wordt voor de realisatie van Heesch West.

Vennootschapsbelasting
Sinds 2016 dient onze gemeente vennootschapsbelasting (Vpb) te betalen over de fiscale winsten bij ondernemingsactiviteiten, zoals het grondbedrijf.
Voor de jaren 2016 en 2017 zijn de definitieve aanslagen Vpb opgelegd door de Belastingdienst. Op basis van de voorlopige aangifte Vpb 2018 gaan wij voor 2018 uit van een fiscaal verlies, wat  verrekend kan worden met het positieve resultaat over het jaar 2017. Hierdoor is de Vpb-last voor de gehele gemeente over de jaren 2016 tot en met 2018 nihil en ontvangt de gemeente de eerder betaalde Vpb terug.
Voor de jaren 2019 tot en met 2021 wordt op basis van de verwachte inkomsten en uitgaven verwacht dat er geen Vpb afgedragen hoeft te worden.

Overige gronden en panden (MVA)
De overige gronden en panden kenden per 1 januari 2020 een boekwaarde van € 84,9 miljoen.
Dit onroerend goed wordt op termijn in ontwikkeling gebracht dan wel verkocht of geruild.

Gronden en panden die in het verleden verworven zijn, moeten volgens de BBV uitgesplitst worden in:
Zogenaamde “warme gronden”, waarvan wordt voorzien dat deze binnen afzienbare termijn tot ontwikkeling worden gebracht (bijvoorbeeld als nieuw woningbouwgebied) en waarvoor een operationele grondexploitatie zal worden opgesteld. Deze gronden mogen gewaardeerd worden tegen toekomstige bestemming.
Overige gronden en panden, deze moeten gewaardeerd worden tegen de (markt)waarde in het economische verkeer volgens de huidige bestemming.

Het resultaat van het MVA complex laat zich voor de toekomst moeilijk voorspellen, aangezien het resultaat veelal afhankelijk is van de incidentele verkopen en aankopen in een jaar.
Voor 2021 wordt aan aankopen en kosten een bedrag voorzien van in totaal € 16,8 miljoen (€ 6,3 miljoen aan (strategische) aankopen en € 10,5 miljoen verbouwkosten Grasso-complex).
Aan opbrengsten is een bedrag voorzien van € 37,6 miljoen. Dit is met name toe te schrijven aan de overdracht van de door de gemeente ’s-Hertogenbosch aangekochte gronden voor Heesch West
(€ 35,5 miljoen).

Kostenverhaalsprojecten
Ook particuliere initiatiefnemers kunnen de gemeente verzoeken tot medewerking bij planrealisatie op hun eigen grond. Voor deze categorie geldt het uitgangspunt dat de door de gemeente gemaakte kosten (voor planvoorbereiding en eventueel bouw- en woonrijp maken) door de initiatiefnemer wordt vergoed. Vaak maakt de gemeente eerst de kosten, waarna deze verhaald gaan worden op de begunstigde initiatiefnemer.
Het geïnvesteerd vermogen in de kostenverhaalsprojecten bedraagt € 6,35 miljoen per 31-12-2019. Samen met de nog te maken kosten in de toekomst is de verwachting dat deze boekwaarde en aanvullende kosten verhaald gaan worden op de initiatiefnemers.

In 2021 worden binnen de kostenverhaalsprojecten, mede op basis van de ervaringen over de afgelopen jaren, aan uitgaven een bedrag van € 2,6 miljoen verwacht en aan inkomsten € 7,2 miljoen.
De inkomsten bestaan uit exploitatiebijdragen en de overdracht van de historische kosten Heesch West die door de GR Heesch West worden overgenomen bij het vaststellen van het bestemmingsplan.

Planvoorbereidingskosten
Voor een aantal locaties die aangewezen zijn als ontwikkellocatie worden momenteel studies verricht en plannen voorbereid. De verwachting is dat deze locaties leiden tot (toekomstige) grondexploitaties waarmee deze planvoorbereidingskosten kunnen worden opgenomen in de nog te openen grondexploitatie.
Van het totaal beschikbaar gestelde krediet van € 2,8 miljoen (zie raadsbesluit 09-06-2020 nr. 9696234) wordt in 2021 een uitgave van € 1,4 miljoen verwacht.

Stand algemene reserve grondbedrijf en weerstandscapaciteit
Het voeren van actief grondbeleid brengt risico’s met zich mee. De algemene reserve van het grondbedrijf dient ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.
De stand van de algemene reserve grondbedrijf is € 30,0 miljoen per 31-12-2019. Na dotatie van € 6,0 miljoen aan het structuurfonds in 2019, is het eindsaldo van de algemene reserve per 31-12-2019
€ 24,0 miljoen
De ontwikkeling van de algemene reserve is sterk afhankelijk van de economische ontwikkelingen. De gevolgen van de coronacrisis op het grondbedrijf zijn op dit moment nog lastig in te schatten. Vooralsnog verwachten we op basis van de huidige ramingen in 2021 door tussentijdse winstnemingen en het afsluiten van complexen een groei van de reserve van € 3,6 miljoen. Door het aanpassen van de verliesvoorziening zal een bedrag van € 0,6 miljoen ten laste worden gebracht van de reserve. Per saldo komt de verwachte saldo-toename van de algemene reserve uit op een bedrag van circa € 3,0 miljoen.

Weerstandscapaciteit
De algemene reserve grondbedrijf is bedoeld om risico’s te kunnen opvangen. Deze risico’s kunnen conjunctureel van aard zijn, of specifiek voor één of meerdere projecten gelden.
Onder conjuncturele risico’s vallen:

  • Stagnatie in de gronduitgifte
  • Lagere grondopbrengsten door bijvoorbeeld macro-economische omstandigheden of stijgende bouwkosten,
  • De rente stijgt
  • Hogere kosten bouw- en woonrijp maken als gevolg van tegenvallende aanbestedingen en onvoorziene gebeurtenissen
  • Hogere kostenstijging (indexering) investeringen openbare ruimte

De omvang van de ingeschatte risico’s wordt ook wel weerstandsvermogen genoemd.
Zoals hierboven aangegeven is de algemene reserve benodigd om de risico’s van het grondbedrijf te kunnen afdekken. Het totaal aan conjuncturele en projectrisico’s voor de BIE’s en overige gronden zijn in de FPG 2020 begroot op in totaal € 24,0 miljoen per 31-12-2019.
De omvang van de stikstof- en PFAS risico’s en met name de effecten van de coronapandemie laten zich op dit moment moeilijk kwantificeren, maar dat er sprake is van een reëel risico lijkt evident. Deze risico’s bepalen in sterke mate de ontwikkeling van het benodigde weerstandsvermogen in de komende jaren. Daarnaast wordt in het nieuw woonbeleid mogelijk meer ingezet op de betaalbaarheid van woningen. Dit zal ook een financiële impact hebben op de grondexploitaties.
De algemene reserve van het grondbedrijf van € 24 miljoen lijkt voorlopig voldoende (ook als effecten zich cumulatief voordoen) om de eerste klappen van de coronacrisis te kunnen opvangen. Belangrijk is het hier de vinger aan de pols te houden en continu de ontwikkelingen te monitoren.

Deze pagina is gebouwd op 10/07/2020 10:03:24 met de export van 10/07/2020 09:52:43